Με την είσοδο στο χρηματιστήριο να βρίσκεται προ των πυλών για την Trade Estates του Ομίλου Fourlis, ερωτηματικό παραμένει η εκτίμηση του ύψους στο οποίο έχει αποτιμηθεί η αξία των ακινήτων της εταιρείας, με τις επιφυλάξεις να εκφράζονται και στις οικονομικές της καταστάσεις. Σήμερα ολοκληρώνεται η δημόσια προσφορά νέων μετοχών της εταιρείας, που ειδικεύεται στις επενδύσεις σε ακίνητα έχοντας μάλιστα ανακοινώσει ένα επενδυτικό πλάνο 292 εκατ. ευρώ για την επόμενη τετραετία, με τιμή διάθεσης από 1,92 ως 2,13 ευρώ.
Για την εταιρεία που ιδρύθηκε τον Ιούνιο του 2019 η αύξηση του δανεισμού της, όπως αποτυπώνεται στις οικονομικές καταστάσεις, είναι εντυπωσιακή. Από τα 42,3 εκατ. ευρώ που ανήλθε ο δανεισμός στο τέλος του 2021, αυτός αυξήθηκε σε 113,3 εκατ. ευρώ στις 31/12/2022 -αποτελούμενος από δύο ομολογιακά δάνεια σχεδόν 45 και 68,4 εκατ. ευρώ διάρκειας 2 και 7,5 ετών αντίστοιχα.
Στο τέλος του 2022 επίσης το LTV (Loan to Value) της εταιρείας αυξήθηκε στο 39,24% από 20,19% το 2021, ενώ ο δείκτης μόχλευσης στο 28,7% από 12,6% το 2021. Σημειώνεται πως η διοίκηση του Ομίλου επιδιώκει τη συγκράτηση της δανειακής μόχλευσης στο επίπεδο του 45% στη φάση προόδου των επενδύσεων της, δεδομένης και της άντλησης κεφαλαίων με την είσοδο στο ΧΑ.
Εντωμεταξύ, από το ομολογιακό δάνειο που η Trade Estates εξέδωσε το 2022, ποσού έως 150 εκατ. ευρώ 12ετούς διάρκειας, που περιέχει περιοριστικούς όρους, μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2023 εκταμιεύθηκαν 65 εκατ. ευρώ. Σημειώνεται ότι σκοπός του εν λόγω ομολογιακού είναι η αποπληρωμή του υπολοίπου υφιστάμενης έκδοσης της εταιρείας και η χρηματοδότηση των επενδυτικών της πλάνων. Ο δείκτης LTV διαμορφώθηκε, βάσει των εξαμηνιαίων καταστάσεων, σε 40,51%.
Ενδιαφέρον έχει πάντως ότι στο Ενημερωτικό Δελτίο για τη δημόσια εγγραφή, αναφέρεται πως κατά την ημερομηνία έκδοσής του δανειακές συμβάσεις του Ομίλου, ύψους 244 εκατ. ευρώ, περιλαμβάνουν περιοριστικές ρήτρες (covenants). Επισημαίνεται δε πως: «Τυχόν μη συμμόρφωση με οποιαδήποτε από τις περιοριστικές ρήτρες σε υφιστάμενες ή μελλοντικές συμφωνίες χρηματοδότησης και τυχόν αδυναμία του Ομίλου να θεραπεύσει τους όρους που παραβιάζονται, θα μπορούσε να οδηγήσει σε αθέτηση υποχρεώσεων και σταυροειδή αθέτηση υποχρεώσεων (cross-default) και οι δανειστές των εταιρειών του Ομίλου να δύνανται να κηρύξουν το σύνολο του χρέους ληξιπρόθεσμο και απαιτητό και να λάβουν μέτρα για την είσπραξη των απαιτήσεών τους, καθώς και μέτρα για την ικανοποίησή τους από εξασφαλίσεις που έχουν στη διάθεσή τους, όπου συντρέχει κατά περίπτωση, ή να προχωρήσουν σε αναστολή χρηματοδότησης».
Το ερωτηματικό της αποτίμησης
Βάσει των στοιχείων για το πρώτο εξάμηνο του2023, ο Όμιλος διαθέτει 12 επενδυτικά ακίνητα (εμπορικά πάρκα και κέντρα logistics) και ένα υπό ανάπτυξη, συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας 291,5 χιλιάδων τ.μ., από 10 στα τέλη του 2022. Η μεικτή εύλογη αξίας τους εκτιμήθηκε στα 330 εκατ. ευρώ έναντι 288,7 εκατ. ευρώ στα τέλη του 2022, σύμφωνα με τους ανεξάρτητους εκτιμητές (Savills Ελλάς ΙΚΕ και ΑΞΙΕΣ ΑΕ) .
Όπως υπογραμμίζεται, όμως, στις ετήσιες οικονομικές καταστάσεις του Ομίλου, «η αποτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας ενέχει υποκειμενικότητα, είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων και παρουσιάζει διακυμάνσεις». Κατά τις προβλέψεις, δε, του νόμου για τις ΑΕΕΑΠ η υποχρεωτική αποτίμηση των επενδύσεων κάθε τέλος Ιουνίου και τέλος Δεκεμβρίου, καθορίζει ουσιαστικά τα οικονομικά αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική θέση του Ομίλου, καθώς οι αυξομειώσεις αυτής της αξίας καταγράφοντας σαν κέρδη ή ζημίες στα αποτελέσματα χρήσεως.
Επιφύλαξη σχετικά με το ύψος της αποτίμησης εκφράζεται πάντως και στις οικονομικές καταστάσεις, καθώς, όπως σημειώνεται, οι ανεξάρτητοι εκτιμητές χρησιμοποιούν συγκεκριμένες διεθνώς αποδέκτες μεθόδους εκτίμησης των ακίνητων, αλλά́ «αυτές οι μέθοδοι είναι περίπλοκες και ενδεχομένως να βασίζονται σε πληροφόρηση η οποία δεν είναι άμεσα διαθέσιμη».
Συνάγεται, λοιπόν, πως «κάθε εκτίμηση υπόκειται σε ένα βαθμό αβεβαιότητας και προκύπτει βάσει υποθέσεων και μεθοδολογιών, οι οποίες ενδέχεται να αποδειχθούν ανακριβείς, ειδικότερα σε περιόδους αστάθειας, χαμηλής ροής συναλλαγών ή περιορισμένης δυνατότητας δανεισμού στην αγορά ακίνητων».
Σημειώνεται, δει, ότι ως προς τους κινδύνους που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων, η οικονομικές καταστάσεις εστιάζουν στις γεωπολιτικές αναταραχές, δεδομένου ότι ο Όμιλος δραστηριοποιείται στη νοτιοανατολική Ευρώπη, οι μακροοικονομικές εξελίξεις, η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού, καθώς και οι επιπτώσεις της μειωμένης αγοραστικής δύναμης στα καταστήματα λιανικής που εκμισθώνουν χώρους στα εμπορικά πάρκα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι με βάση την ανώτερη τιμή διάθεσης των 2,13 ευρώ η Trade Estates θα κάνει πρεμιέρα διαπραγμάτευσης στις 8 Νοεμβρίου με αποτίμηση στα 256,7 εκατ. ευρώ, ενώ ο όμιλος Fourlis – που κατέχει το 88% του μετοχικού της κεφαλαίου- έχει κεφαλαιοποίηση στα 211 εκατ. ευρώ.
www.worldenergynews.gr
