Εκτός από τη διαπίστωση της ενεργειακής κατάστασης του ακινήτου και την κατάταξή του σε συγκεκριμένη κλάση, ο επιθεωρητής προτείνει επεμβάσεις αναβάθμισης, τις οποίες κοστολογεί και υπολογίζει τον χρόνο απόσβεσής τους
Πότε είναι υποχρεωμένος ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να προβεί στην έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης;
Ποια η διάρκεια ισχύος του;
Επιβαρύνεται με πρόστιμα αν δεν το πράξει;
Πόσο κοστίζουν οι υπηρεσίες του ενεργειακού επιθεωρητή;
Τις απαντήσεις σε όλα αυτά τα ερωτήματα δίνει στο World Energy News ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών κ. Κωνσταντίνος Λάσκος, εφιστώντας μάλιστα την προσοχή των ιδιοκτητών ακινήτων σε σχέση με την επιλογή επιθεωρητή, καθώς αρκετοί δεν έχουν εκπαιδευτεί κατάλληλα με αποτέλεσμα να εκδίδουν λανθασμένα πιστοποιητικά.
Ποιες υπηρεσίες προσφέρει κ. Λάσκο ο ενεργειακός επιθεωρητής και σε ποιες περιπτώσεις είναι απαραίτητη - λόγω σχετικής νομοθεσίας - η συμβολή του;
«Καταρχάς θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι βάση νομοθεσίας υπάρχουν τρεις κατηγορίες ενεργειακών επιθεωρήσεων και τρεις αντίστοιχες κατηγορίες ενεργειακών επιθεωρητών:
• Η ενεργειακή επιθεώρηση κτιρίου
• Η ενεργειακή επιθεώρηση συστημάτων θέρμανσης
• Η ενεργειακή επιθεώρηση συστημάτων κλιματισμού
Από αυτές τις τρεις, γνωστή στο ευρύ κοινό είναι μόνο η ενεργειακή επιθεώρηση κτιρίου αφού αυτή οδηγεί στην έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι απαραίτητο για κάθε νέα μίσθωση ή μεταβίβαση ακινήτου εφόσον αυτό δεν ανήκει σε μια από τις παρακάτω κατηγορίες:
• Μνημεία
• Κτίρια χρησιμοποιούμενα ως χώροι λατρείας
• Βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, εργαστήρια
• Κτίρια προσωρινής χρήσης των οποίων η διάρκεια χρήσης δεν υπερβαίνει τα 2 έτη
• Αποθήκες, κτίρια αγροτικών χρήσεων και αγροτικά κτίρια πλην κατοικιών
• Χώροι στάθμευσης οχημάτων και πρατήρια υγρών καυσίμων
• Μεμονωμένα κτίρια με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από 50 τετραγωνικά μέτρα. Στην κατηγορία αυτή δεν συμπεριλαμβάνονται κτιριακές μονάδες πχ. διαμερίσματα ή καταστήματα, καθώς εξακολουθούν να έχουν υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ ανεξαρτήτως μεγέθους
• Ημιτελή, ασκεπή ή εγκαταλελειμμένα κτίρια ή κτιριακές μονάδες
Τονίζεται επίσης ότι δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ σε περίπτωση ανανέωσης ή παράτασης της σύμβασης μίσθωσης ή όταν γίνει μεταβίβαση της σύμβασης μίσθωσης όπως π.χ. σε περίπτωση μετασχηματισμού επιχειρήσεων.
Οι άλλες δύο επιθεωρήσεις, δηλαδή των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, έχουν ως τελικό προϊόν εκθέσεις επιθεώρησης και όχι πιστοποιητικά, οι οποίες δεν απαιτούνται στις δικαιοπραξίες.
Βάσει όμως του Νόμου 4122/2013 θα πρέπει μέχρι τις 19 Φεβρουαρίου 2017 όλα τα κτίρια με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος άνω των 20 kW να διαθέτουν έκθεση συστήματος θέρμανσης και όλα τα κτίρια με αντλίες θερμότητας / ψύκτες / κεντρικές κλιματιστικές μονάδες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος μεγαλύτερης από 12 kW να διαθέτουν έκθεση συστήματος κλιματισμού.
Δυστυχώς η πολιτεία δεν έχει μεριμνήσει μέχρι σήμερα ούτως ώστε να ενημερωθούν σχετικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων για την ως άνω καταληκτική ημερομηνία με αποτέλεσμα να έχουν διενεργηθεί ελάχιστες επιθεωρήσεις συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού και να κινδυνεύουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με πρόστιμα από 200 έως 10.000 ευρώ».
Τι ακριβώς ελέγχει ο ενεργειακός επιθεωρητής κτιρίου;
«Ο ενεργειακός επιθεωρητής δημιουργεί ένα ενεργειακό μαθηματικό μοντέλο του ακινήτου που επιθεωρεί, ούτως ώστε να εκτιμήσει την ενεργειακή του κατανάλωση και κατ’ επέκταση το λειτουργικό του κόστος για θέρμανση, ψύξη, κατανάλωση ζεστού νερού χρήσης και φωτισμού (για κτίρια εκτός κατοικίας) και στη συνέχεια το κατατάσσει σε μια ενεργειακή κλάση.
Η κατάταξη του ακινήτου γίνεται με βάση τη σύγκριση της κατανάλωσης ενέργειας του επιθεωρούμενου κτιρίου με το ίδιο κτίριο εάν είχε κατασκευαστεί με τις ελάχιστες προδιαγραφές του ενεργειακού κανονισμού του 2010 (Κ.Εν.Α.Κ.). Έτσι ενεργειακή κλάση Β σημαίνει ότι το κτίριο καταναλώνει κατ’ εκτίμηση από 75% έως 100% της αντίστοιχης κατανάλωσης ενός κτιρίου κατασκευασμένου με τις ελάχιστες σύγχρονες απαιτήσεις, ενεργειακή κλάση Γ αντιστοιχεί σε κατανάλωση από 101% έως και 141% της αντίστοιχης σύγχρονης κατασκευής ενώ κλάση Η, η οποία είναι η χειρότερη, αντιστοιχεί σε κατανάλωση τουλάχιστον 273% της αντίστοιχης σύγχρονης κατασκευής.
Επιπλέον ο ενεργειακός επιθεωρητής προτείνει επεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, τις οποίες κοστολογεί και υπολογίζει τον οικονομικό χρόνο απόσβεσής τους.
Για να κάνει όλα τα παραπάνω ελέγχει μεταξύ άλλων τον τύπο, την ποιότητα και το μέγεθος των κουφωμάτων (πλαίσια, τζάμια) και των δομικών στοιχείων του κτιρίου (τοίχους, δάπεδα και οροφές), τα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα για τη θέρμανση του ακινήτου (λέβητα, δίκτυο διανομής και μονώσεις, σώματα καλοριφέρ), για την ψύξη (κλιματιστικά), για το ζεστό νερό χρήσης (ηλεκτρικό θερμοσίφωνα, boiler, ηλιακό) και για το φωτισμό (φωτιστικά σώματα και λαμπτήρες) σε κτίρια εκτός κατοικιών.
Στην περίπτωση κτιρίων κατασκευασμένων με βάσει τον τελευταίο ενεργειακό κανονισμό ελέγχει επιπλέον δελτία αποστολής και τις απαραίτητες σημάνσεις CE των προϊόντων που έχουν χρησιμοποιηθεί».
Ποιες είναι ο σκοπός και ο στόχος του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης;
«Το ΠΕΑ έχει διπλό σκοπό: Αφενός μεν να ενημερώσει τον ενδιαφερόμενο αγοραστή ή μισθωτή για την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου και να διαπραγματευτεί ανάλογα το τίμημα της αγοράς ή μίσθωσης και αφετέρου να δώσει στον ιδιοκτήτη τις απαραίτητες πληροφορίες για το κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης του ακινήτου, καθώς και τους αντίστοιχους χρόνους οικονομικής απόσβεσης της επένδυσης του.
Στόχος του, όπως σχεδιάστηκε από την Ευρωπαϊκή Ένωση αφού η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική βάσει Κοινοτικής Οδηγίας, είναι η έμμεση υποχρέωση των ιδιοκτητών σε ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους αφού αυτή θα αυξήσει την αξία του ακινήτου και τελικά θα αποπληρωθεί από τους μισθωτές ή αγοραστές του ακινήτου μέσω αυξημένου τιμήματος μίσθωσης ή πώλησης.
Για το λόγο αυτό με βάση την ίδια Κοινοτική Οδηγία, όπως έχει ήδη ενσωματωθεί στο Νόμο 4122/2013, κατά τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας που διαθέτει ΠΕΑ, απαιτείται η δήλωση της ενεργειακή του κλασης σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις, δηλαδή τις αγγελίες».
Υπάρχει χρονική ισχύ για το κάθε πιστοποιητικό;
«Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης έχει δεκαετή ισχύ εφόσον στο ακίνητο δεν πραγματοποιηθεί ριζική ανακαίνιση, οπότε βάσει νομοθεσίας πρέπει να εκδοθεί νέο.
Η έκθεση επιθεώρησης συστημάτων θέρμανσης για συστήματα από 20 έως 100 kW έχει πενταετή ισχύ, ενώ για μεγαλύτερα συστήματα τετραέτη για αέριο καύσιμο και δύο έτη για υγρό ή στερεό καύσιμο.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τόσο το ΠΕΑ όσο και οι εκθέσεις επιθεώρησης συνοδεύουν το ακίνητο και όχι τον ιδιοκτήτη, στην περίπτωση δηλαδή μεταβίβασης του ακινήτου παραμένουν σε ισχύ».
Πόσος χρόνος απαιτείται προκειμένου ο επιθεωρητής να ολοκληρώσει την εργασία που αναλαμβάνει και να εκδώσει το σχετικό πιστοποιητικό;
Ο χρόνος που απαιτείται εξαρτάται από την πολυπλοκότητα και το μέγεθος του ακινήτου.
Για ένα μικρό διαμέρισμα ή κατάστημα και εφόσον υπάρχουν διαθέσιμα όλα τα απαραίτητα χαρτιά, το πιστοποιητικό δύναται να εκδοθεί εντός μιας ή δύο ημερών από την ημέρα που θα πραγματοποιηθεί η αυτοψία στο ακίνητο.
Για μεγαλύτερα ακίνητα ο χρόνος αυξάνεται και μπορεί να φτάσει και τον ένα μήνα για ένα μεγάλο κτίριο με εμβαδόν 20.000 τετραγωνικών μέτρων.
Σε τι ύψος ανέρχεται κ. Λάσκο το κόστος αυτών των υπηρεσιών και ποιοι παράγοντες καθορίζουν τη σχετική δαπάνη;
«Το κόστος μιας ενεργειακής επιθεώρησης κτιρίου καθορίζεται από το μέγεθος, την πολυπλοκότητα του ακινήτου αλλά και την απουσία των απαραίτητων σχεδίων που μπορεί να οδηγήσουν σε επιπλέον εργασίες αρχιτεκτονικής αποτύπωσης.
Σε γενικές γραμμές, πάντως, το κόστος της ενεργειακής επιθεώρησης κτιρίου διαμορφώνεται πλέον ΦΠΑ στα δύο ευρώ ανά τετραγωνικό για διαμερίσματα, στο ένα ευρώ για πολυκατοικία στο σύνολό της, στο ενάμισι ευρώ για μονοκατοικίες και στα δυόμισι ευρώ για τα υπόλοιπα κτίρια.
Ωστόσο, οι αμοιβές σήμερα καθορίζονται με ελεύθερη διαπραγμάτευση και λόγω της οικονομικής κρίση είναι σαφώς μικρότερες.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι για κάθε 100 ευρώ που καταβάλει ο πελάτης ως αμοιβή για την επιθεώρηση, στον ενεργειακό επιθεωρητή καταλήγουν μόλις τα 38 ευρώ αφού τα υπόλοιπα επιστρέφουν στο κράτος είτε μέσω φόρου, είτε μέσω ασφαλιστικών εισφορών».
Ποια είναι τα συχνότερα προβλήματα που εντοπίζει ο ενεργειακός επιθεωρητής σε μια τυπική κατοικία, αλλά και σε ένα επαγγελματικό χώρο;
«Το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει ο ενεργειακός επιθεωρητής είναι το γεγονός ότι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης δεν έχει γίνει γνωστό στο ευρύ κοινό ως ένα έγγραφο που μπορεί να δώσει την κατάλληλη πληροφόρηση στον ενδεχόμενο μισθωτή/αγοραστή για την ενεργειακή συμπεριφορά του ακινήτου και να μην ζητείται πριν τη συμφωνία του τιμήματος της μίσθωσης/πώλησης, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να το αντιμετωπίζουν ως ένα επιπλέον χαράτσι για τη δικαιοπραξία και την ενεργειακή επιθεώρηση ως ένα περιττό έξοδο.
Σημαντικός λόγος για αυτή την άγνοια είναι το γεγονός ότι δεν αναγράφεται η ενεργειακή κλάση των ακινήτων σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών διαφημίσεων. Μετά από έρευνα που πραγματοποιήσαμε ως Σύλλογος το καλοκαίρι του 2015 διαπιστώσαμε ότι σε ένα από τους μεγαλύτερους ιστοχώρους αγγελιών η αναγραφή της ενεργειακής κλάσης των προς διάθεση ακινήτων ήταν σημαντικά χαμηλή σε σχέση με τον αριθμό των ΠΕΑ που έχουν εκδοθεί.
Χαρακτηριστικά αναφέρουμε ότι για τις κατοικίες στην Αττική, η αναγραφή ενεργειακής κλάσης γινόταν μόλις στο 1% των ακινήτων που διαφημίζονταν ενώ για κτίρια του τριτογενή τομέα (π.χ. καταστήματα) δεν υπήρχε καν πρόβλεψη αναγραφής της ενεργειακής κλάσης του ακινήτου.
Ένα ακόμη σημαντικό προβλήματα που αντιμετωπίζουμε στην πράξη είναι η ελλιπής συντήρηση των καυστήρων - λεβήτων και η απουσία του αντίστοιχου αποδεικτικού, δηλαδή του φύλλου συντήρησης και ρύθμισης των σταθερών εστιών καύσης για τη θέρμανση κτιρίων και νερού, που είναι απαραίτητα για την διενέργεια μιας ενεργειακής επιθεώρησης.
Το γεγονός αυτό τα τελευταία χρόνια με την αύξηση των τιμών του πετρελαίου έχει διογκωθεί αφού ο αριθμός των πολυκατοικιών που δεν λειτουργούν την κεντρική θέρμανση έχει αυξηθεί κατακόρυφα.
Πρέπει να τονίσουμε ότι η σχετική νομοθεσία που υποχρεώνει σε ετήσια συντήρηση των καυστήρων - λεβήτων δεν έχει τροποποιηθεί και είναι ανεξάρτητη από το γεγονός του εάν χρησιμοποιούνται.
Υπεύθυνος δε βάση νόμου είναι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας ή ο ιδιοκτήτης της μονοκατοικίας».
Τι θα πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος πελάτης πριν αναθέσει τη σχετική διαδικασία σε κάποιο ενεργειακό επιθεωρητή; Πως μπορεί να διαπιστώσει την αξιοπιστία του;
Δυστυχώς όπως έχουμε διαπιστώσει στην πράξη υπάρχει σημαντικός αριθμός ενεργειακών επιθεωρητών που δεν εκπαιδεύτηκε κατάλληλα με αποτέλεσμα να εκδίδονται λανθασμένα ΠΕΑ ή ακόμη και να εκδίδονται ΠΕΑ σε περιπτώσεις που δεν θα έπρεπε να εκδοθούν.
Επιπλέον υπάρχει ένας μικρός, θέλουμε να πιστεύουμε, αριθμός ενεργειακών επιθεωρητών που δεν πραγματοποιεί αυτοψίες και εκδίδει ΠΕΑ “τηλεφωνικά” κάτι το οποίο είναι σαφώς λανθασμένο και παράνομο.
Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το ΠΕΑ αντανακλά την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου και δυνητικά επηρεάζει την αξία του.
Συνεπώς μια δικαιοπραξία, η οποία συνοδεύεται από ένα λανθασμένο ΠΕΑ εν δυνάμει μπορεί να οδηγήσει τους εμπλεκόμενους σε δικαστικές διαμάχες και αξιώσεις χρηματικών αποζημιώσεων, εφόσον η ενεργειακή κλάση που αναγράφεται στο ΠΕΑ εμφανίζει το ακίνητο καλύτερης ενεργειακής κατηγορίας από αυτή που πραγματικά είναι.
Για να ήμαστε ειλικρινείς, κάτι τέτοιο δεν έχει συμβεί μέχρι σήμερα στη χώρα μας, αλλά θεωρούμε ότι είναι απλώς θέμα χρόνου να ανακύψουν τέτοια ζητήματα.
Αυτό όμως που έχει συμβεί είναι να ακυρωθούν μισθώσεις με αφορμή λανθασμένα ΠΕΑ.
Εμείς ως Σύλλογος Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών, προτείνουμε στον κάθε ενδιαφερόμενο πελάτη να επιλέγει ένα πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή.
Οι πιστοποιημένοι ενεργειακοί επιθεωρητές είναι περίπου 720 πανελλαδικά και είναι οι μόνοι που έχουν περάσει με επιτυχία τις εξετάσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος για τη διενέργεια ενεργειακών επιθεωρήσεων.
Κατάλογος με τους πιστοποιημένους ενεργειακούς επιθεωρητές υπάρχει αναρτημένος στον ιστοχώρο www.psypenep.gr του Συλλόγου».
www.worldenergynews.gr
Ποια η διάρκεια ισχύος του;
Επιβαρύνεται με πρόστιμα αν δεν το πράξει;
Πόσο κοστίζουν οι υπηρεσίες του ενεργειακού επιθεωρητή;
Τις απαντήσεις σε όλα αυτά τα ερωτήματα δίνει στο World Energy News ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών κ. Κωνσταντίνος Λάσκος, εφιστώντας μάλιστα την προσοχή των ιδιοκτητών ακινήτων σε σχέση με την επιλογή επιθεωρητή, καθώς αρκετοί δεν έχουν εκπαιδευτεί κατάλληλα με αποτέλεσμα να εκδίδουν λανθασμένα πιστοποιητικά.
Ποιες υπηρεσίες προσφέρει κ. Λάσκο ο ενεργειακός επιθεωρητής και σε ποιες περιπτώσεις είναι απαραίτητη - λόγω σχετικής νομοθεσίας - η συμβολή του;
«Καταρχάς θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι βάση νομοθεσίας υπάρχουν τρεις κατηγορίες ενεργειακών επιθεωρήσεων και τρεις αντίστοιχες κατηγορίες ενεργειακών επιθεωρητών:
• Η ενεργειακή επιθεώρηση κτιρίου
• Η ενεργειακή επιθεώρηση συστημάτων θέρμανσης
• Η ενεργειακή επιθεώρηση συστημάτων κλιματισμού
Από αυτές τις τρεις, γνωστή στο ευρύ κοινό είναι μόνο η ενεργειακή επιθεώρηση κτιρίου αφού αυτή οδηγεί στην έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι απαραίτητο για κάθε νέα μίσθωση ή μεταβίβαση ακινήτου εφόσον αυτό δεν ανήκει σε μια από τις παρακάτω κατηγορίες:
• Μνημεία
• Κτίρια χρησιμοποιούμενα ως χώροι λατρείας
• Βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, εργαστήρια
• Κτίρια προσωρινής χρήσης των οποίων η διάρκεια χρήσης δεν υπερβαίνει τα 2 έτη
• Αποθήκες, κτίρια αγροτικών χρήσεων και αγροτικά κτίρια πλην κατοικιών
• Χώροι στάθμευσης οχημάτων και πρατήρια υγρών καυσίμων
• Μεμονωμένα κτίρια με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από 50 τετραγωνικά μέτρα. Στην κατηγορία αυτή δεν συμπεριλαμβάνονται κτιριακές μονάδες πχ. διαμερίσματα ή καταστήματα, καθώς εξακολουθούν να έχουν υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ ανεξαρτήτως μεγέθους
• Ημιτελή, ασκεπή ή εγκαταλελειμμένα κτίρια ή κτιριακές μονάδες
Τονίζεται επίσης ότι δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ σε περίπτωση ανανέωσης ή παράτασης της σύμβασης μίσθωσης ή όταν γίνει μεταβίβαση της σύμβασης μίσθωσης όπως π.χ. σε περίπτωση μετασχηματισμού επιχειρήσεων.
Οι άλλες δύο επιθεωρήσεις, δηλαδή των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, έχουν ως τελικό προϊόν εκθέσεις επιθεώρησης και όχι πιστοποιητικά, οι οποίες δεν απαιτούνται στις δικαιοπραξίες.
Βάσει όμως του Νόμου 4122/2013 θα πρέπει μέχρι τις 19 Φεβρουαρίου 2017 όλα τα κτίρια με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος άνω των 20 kW να διαθέτουν έκθεση συστήματος θέρμανσης και όλα τα κτίρια με αντλίες θερμότητας / ψύκτες / κεντρικές κλιματιστικές μονάδες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος μεγαλύτερης από 12 kW να διαθέτουν έκθεση συστήματος κλιματισμού.
Δυστυχώς η πολιτεία δεν έχει μεριμνήσει μέχρι σήμερα ούτως ώστε να ενημερωθούν σχετικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων για την ως άνω καταληκτική ημερομηνία με αποτέλεσμα να έχουν διενεργηθεί ελάχιστες επιθεωρήσεις συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού και να κινδυνεύουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με πρόστιμα από 200 έως 10.000 ευρώ».
Τι ακριβώς ελέγχει ο ενεργειακός επιθεωρητής κτιρίου;
«Ο ενεργειακός επιθεωρητής δημιουργεί ένα ενεργειακό μαθηματικό μοντέλο του ακινήτου που επιθεωρεί, ούτως ώστε να εκτιμήσει την ενεργειακή του κατανάλωση και κατ’ επέκταση το λειτουργικό του κόστος για θέρμανση, ψύξη, κατανάλωση ζεστού νερού χρήσης και φωτισμού (για κτίρια εκτός κατοικίας) και στη συνέχεια το κατατάσσει σε μια ενεργειακή κλάση.
Η κατάταξη του ακινήτου γίνεται με βάση τη σύγκριση της κατανάλωσης ενέργειας του επιθεωρούμενου κτιρίου με το ίδιο κτίριο εάν είχε κατασκευαστεί με τις ελάχιστες προδιαγραφές του ενεργειακού κανονισμού του 2010 (Κ.Εν.Α.Κ.). Έτσι ενεργειακή κλάση Β σημαίνει ότι το κτίριο καταναλώνει κατ’ εκτίμηση από 75% έως 100% της αντίστοιχης κατανάλωσης ενός κτιρίου κατασκευασμένου με τις ελάχιστες σύγχρονες απαιτήσεις, ενεργειακή κλάση Γ αντιστοιχεί σε κατανάλωση από 101% έως και 141% της αντίστοιχης σύγχρονης κατασκευής ενώ κλάση Η, η οποία είναι η χειρότερη, αντιστοιχεί σε κατανάλωση τουλάχιστον 273% της αντίστοιχης σύγχρονης κατασκευής.
Επιπλέον ο ενεργειακός επιθεωρητής προτείνει επεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, τις οποίες κοστολογεί και υπολογίζει τον οικονομικό χρόνο απόσβεσής τους.
Για να κάνει όλα τα παραπάνω ελέγχει μεταξύ άλλων τον τύπο, την ποιότητα και το μέγεθος των κουφωμάτων (πλαίσια, τζάμια) και των δομικών στοιχείων του κτιρίου (τοίχους, δάπεδα και οροφές), τα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα για τη θέρμανση του ακινήτου (λέβητα, δίκτυο διανομής και μονώσεις, σώματα καλοριφέρ), για την ψύξη (κλιματιστικά), για το ζεστό νερό χρήσης (ηλεκτρικό θερμοσίφωνα, boiler, ηλιακό) και για το φωτισμό (φωτιστικά σώματα και λαμπτήρες) σε κτίρια εκτός κατοικιών.
Στην περίπτωση κτιρίων κατασκευασμένων με βάσει τον τελευταίο ενεργειακό κανονισμό ελέγχει επιπλέον δελτία αποστολής και τις απαραίτητες σημάνσεις CE των προϊόντων που έχουν χρησιμοποιηθεί».
Ποιες είναι ο σκοπός και ο στόχος του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης;
«Το ΠΕΑ έχει διπλό σκοπό: Αφενός μεν να ενημερώσει τον ενδιαφερόμενο αγοραστή ή μισθωτή για την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου και να διαπραγματευτεί ανάλογα το τίμημα της αγοράς ή μίσθωσης και αφετέρου να δώσει στον ιδιοκτήτη τις απαραίτητες πληροφορίες για το κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης του ακινήτου, καθώς και τους αντίστοιχους χρόνους οικονομικής απόσβεσης της επένδυσης του.
Στόχος του, όπως σχεδιάστηκε από την Ευρωπαϊκή Ένωση αφού η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική βάσει Κοινοτικής Οδηγίας, είναι η έμμεση υποχρέωση των ιδιοκτητών σε ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους αφού αυτή θα αυξήσει την αξία του ακινήτου και τελικά θα αποπληρωθεί από τους μισθωτές ή αγοραστές του ακινήτου μέσω αυξημένου τιμήματος μίσθωσης ή πώλησης.
Για το λόγο αυτό με βάση την ίδια Κοινοτική Οδηγία, όπως έχει ήδη ενσωματωθεί στο Νόμο 4122/2013, κατά τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας που διαθέτει ΠΕΑ, απαιτείται η δήλωση της ενεργειακή του κλασης σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις, δηλαδή τις αγγελίες».
Υπάρχει χρονική ισχύ για το κάθε πιστοποιητικό;
«Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης έχει δεκαετή ισχύ εφόσον στο ακίνητο δεν πραγματοποιηθεί ριζική ανακαίνιση, οπότε βάσει νομοθεσίας πρέπει να εκδοθεί νέο.
Η έκθεση επιθεώρησης συστημάτων θέρμανσης για συστήματα από 20 έως 100 kW έχει πενταετή ισχύ, ενώ για μεγαλύτερα συστήματα τετραέτη για αέριο καύσιμο και δύο έτη για υγρό ή στερεό καύσιμο.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι τόσο το ΠΕΑ όσο και οι εκθέσεις επιθεώρησης συνοδεύουν το ακίνητο και όχι τον ιδιοκτήτη, στην περίπτωση δηλαδή μεταβίβασης του ακινήτου παραμένουν σε ισχύ».
Πόσος χρόνος απαιτείται προκειμένου ο επιθεωρητής να ολοκληρώσει την εργασία που αναλαμβάνει και να εκδώσει το σχετικό πιστοποιητικό;
Ο χρόνος που απαιτείται εξαρτάται από την πολυπλοκότητα και το μέγεθος του ακινήτου.
Για ένα μικρό διαμέρισμα ή κατάστημα και εφόσον υπάρχουν διαθέσιμα όλα τα απαραίτητα χαρτιά, το πιστοποιητικό δύναται να εκδοθεί εντός μιας ή δύο ημερών από την ημέρα που θα πραγματοποιηθεί η αυτοψία στο ακίνητο.
Για μεγαλύτερα ακίνητα ο χρόνος αυξάνεται και μπορεί να φτάσει και τον ένα μήνα για ένα μεγάλο κτίριο με εμβαδόν 20.000 τετραγωνικών μέτρων.
Σε τι ύψος ανέρχεται κ. Λάσκο το κόστος αυτών των υπηρεσιών και ποιοι παράγοντες καθορίζουν τη σχετική δαπάνη;
«Το κόστος μιας ενεργειακής επιθεώρησης κτιρίου καθορίζεται από το μέγεθος, την πολυπλοκότητα του ακινήτου αλλά και την απουσία των απαραίτητων σχεδίων που μπορεί να οδηγήσουν σε επιπλέον εργασίες αρχιτεκτονικής αποτύπωσης.
Σε γενικές γραμμές, πάντως, το κόστος της ενεργειακής επιθεώρησης κτιρίου διαμορφώνεται πλέον ΦΠΑ στα δύο ευρώ ανά τετραγωνικό για διαμερίσματα, στο ένα ευρώ για πολυκατοικία στο σύνολό της, στο ενάμισι ευρώ για μονοκατοικίες και στα δυόμισι ευρώ για τα υπόλοιπα κτίρια.
Ωστόσο, οι αμοιβές σήμερα καθορίζονται με ελεύθερη διαπραγμάτευση και λόγω της οικονομικής κρίση είναι σαφώς μικρότερες.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι για κάθε 100 ευρώ που καταβάλει ο πελάτης ως αμοιβή για την επιθεώρηση, στον ενεργειακό επιθεωρητή καταλήγουν μόλις τα 38 ευρώ αφού τα υπόλοιπα επιστρέφουν στο κράτος είτε μέσω φόρου, είτε μέσω ασφαλιστικών εισφορών».
Ποια είναι τα συχνότερα προβλήματα που εντοπίζει ο ενεργειακός επιθεωρητής σε μια τυπική κατοικία, αλλά και σε ένα επαγγελματικό χώρο;
«Το σημαντικότερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει ο ενεργειακός επιθεωρητής είναι το γεγονός ότι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης δεν έχει γίνει γνωστό στο ευρύ κοινό ως ένα έγγραφο που μπορεί να δώσει την κατάλληλη πληροφόρηση στον ενδεχόμενο μισθωτή/αγοραστή για την ενεργειακή συμπεριφορά του ακινήτου και να μην ζητείται πριν τη συμφωνία του τιμήματος της μίσθωσης/πώλησης, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να το αντιμετωπίζουν ως ένα επιπλέον χαράτσι για τη δικαιοπραξία και την ενεργειακή επιθεώρηση ως ένα περιττό έξοδο.
Σημαντικός λόγος για αυτή την άγνοια είναι το γεγονός ότι δεν αναγράφεται η ενεργειακή κλάση των ακινήτων σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών διαφημίσεων. Μετά από έρευνα που πραγματοποιήσαμε ως Σύλλογος το καλοκαίρι του 2015 διαπιστώσαμε ότι σε ένα από τους μεγαλύτερους ιστοχώρους αγγελιών η αναγραφή της ενεργειακής κλάσης των προς διάθεση ακινήτων ήταν σημαντικά χαμηλή σε σχέση με τον αριθμό των ΠΕΑ που έχουν εκδοθεί.
Χαρακτηριστικά αναφέρουμε ότι για τις κατοικίες στην Αττική, η αναγραφή ενεργειακής κλάσης γινόταν μόλις στο 1% των ακινήτων που διαφημίζονταν ενώ για κτίρια του τριτογενή τομέα (π.χ. καταστήματα) δεν υπήρχε καν πρόβλεψη αναγραφής της ενεργειακής κλάσης του ακινήτου.
Ένα ακόμη σημαντικό προβλήματα που αντιμετωπίζουμε στην πράξη είναι η ελλιπής συντήρηση των καυστήρων - λεβήτων και η απουσία του αντίστοιχου αποδεικτικού, δηλαδή του φύλλου συντήρησης και ρύθμισης των σταθερών εστιών καύσης για τη θέρμανση κτιρίων και νερού, που είναι απαραίτητα για την διενέργεια μιας ενεργειακής επιθεώρησης.
Το γεγονός αυτό τα τελευταία χρόνια με την αύξηση των τιμών του πετρελαίου έχει διογκωθεί αφού ο αριθμός των πολυκατοικιών που δεν λειτουργούν την κεντρική θέρμανση έχει αυξηθεί κατακόρυφα.
Πρέπει να τονίσουμε ότι η σχετική νομοθεσία που υποχρεώνει σε ετήσια συντήρηση των καυστήρων - λεβήτων δεν έχει τροποποιηθεί και είναι ανεξάρτητη από το γεγονός του εάν χρησιμοποιούνται.
Υπεύθυνος δε βάση νόμου είναι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας ή ο ιδιοκτήτης της μονοκατοικίας».
Τι θα πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος πελάτης πριν αναθέσει τη σχετική διαδικασία σε κάποιο ενεργειακό επιθεωρητή; Πως μπορεί να διαπιστώσει την αξιοπιστία του;
Δυστυχώς όπως έχουμε διαπιστώσει στην πράξη υπάρχει σημαντικός αριθμός ενεργειακών επιθεωρητών που δεν εκπαιδεύτηκε κατάλληλα με αποτέλεσμα να εκδίδονται λανθασμένα ΠΕΑ ή ακόμη και να εκδίδονται ΠΕΑ σε περιπτώσεις που δεν θα έπρεπε να εκδοθούν.
Επιπλέον υπάρχει ένας μικρός, θέλουμε να πιστεύουμε, αριθμός ενεργειακών επιθεωρητών που δεν πραγματοποιεί αυτοψίες και εκδίδει ΠΕΑ “τηλεφωνικά” κάτι το οποίο είναι σαφώς λανθασμένο και παράνομο.
Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το ΠΕΑ αντανακλά την ενεργειακή κατάσταση του ακινήτου και δυνητικά επηρεάζει την αξία του.
Συνεπώς μια δικαιοπραξία, η οποία συνοδεύεται από ένα λανθασμένο ΠΕΑ εν δυνάμει μπορεί να οδηγήσει τους εμπλεκόμενους σε δικαστικές διαμάχες και αξιώσεις χρηματικών αποζημιώσεων, εφόσον η ενεργειακή κλάση που αναγράφεται στο ΠΕΑ εμφανίζει το ακίνητο καλύτερης ενεργειακής κατηγορίας από αυτή που πραγματικά είναι.
Για να ήμαστε ειλικρινείς, κάτι τέτοιο δεν έχει συμβεί μέχρι σήμερα στη χώρα μας, αλλά θεωρούμε ότι είναι απλώς θέμα χρόνου να ανακύψουν τέτοια ζητήματα.
Αυτό όμως που έχει συμβεί είναι να ακυρωθούν μισθώσεις με αφορμή λανθασμένα ΠΕΑ.
Εμείς ως Σύλλογος Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών, προτείνουμε στον κάθε ενδιαφερόμενο πελάτη να επιλέγει ένα πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή.
Οι πιστοποιημένοι ενεργειακοί επιθεωρητές είναι περίπου 720 πανελλαδικά και είναι οι μόνοι που έχουν περάσει με επιτυχία τις εξετάσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος για τη διενέργεια ενεργειακών επιθεωρήσεων.
Κατάλογος με τους πιστοποιημένους ενεργειακούς επιθεωρητές υπάρχει αναρτημένος στον ιστοχώρο www.psypenep.gr του Συλλόγου».
www.worldenergynews.gr
